Vážení spoluobčané,

připravili jsme pro Vás souhrn informací k projektu v lokalitě Nad paloukem. Věříme, že vám budou užitečné při rozhodování se v rámci referenda. Jak se v průběhu roku ukázalo, mnohé informace jsou nekompletní, účelově manipulované a mnohdy i lživé.

Rozdělili jsme vysvětlení do tří bloků: Dopad výstavby na obec, Možnosti obce jak hájit své zájmy a Referendum. Zvolený formát je reakcí na starostovy výroky. Konkrétně jsme vycházeli ze starostova příspěvku na stránkách obce v rubrice „Zeptejte se“ ze dne 15. 7. 2021, kde popisuje celou situaci ze svého pohledu.

Dopad výstavby na obec Podolí

V tomto bloku se detailně zaměříme na skutečné dopady výstavby na občany a obec Podolí. Zatímco vedení obce představuje smlouvu s vynikajícími benefity, skutečnost je poněkud jinde. Je k zamyšlení, jaká je motivace zastupitelů Za Podolí u Brna podporovat takto masivní výstavbu.

Starosta reaguje na výzvu pana Slivky, zda máme varianty a záložní plán:

„….A „plán B“? Existuje! Je jím výstavba podle smlouvy mezi obcí a developerem, kterou jsme s velkým úsilím připravili a která je výhodnější pro obec, než pro developera. Plán A pak vychází ze stávajícího územního plánu.“

Smlouva není výhodnější pro obec než pro developera. Zjednodušeně řečeno, obec získá majetek zahrnující pozemky, které nepotřebuje, komunikace, které bude muset udržovat, sad a rezervu u hřbitova. K tomu ji nezbude nic jiného, než vybudovat školku (30 – 40 mil Kč), postavit novou jídelnu (zatím nebylo oceněno), zaměstnat více zaměstnanců, nakoupit další stroje a nářadí. Za to všechno ještě úroky, aby to mohla pořídit. Proti tomu bude mít zvýšené daňové výnosy v řádech nízkých jednotek milionů Kč. Kde je reálná návratnost tohoto „projektu“?

Obecně lze těžko hovořit o výhodnosti nebo nevýhodnosti jednotlivých variant, když vedení obce varianty vyhodnotilo nedostatečně.  Komplexní analýzu variant, vč. nulové, nemáme.

Starosta dále cituje mnoho zdánlivých výhod:

„ Obec ovšem přijde o veškeré vyjednané výhody, jako jsou:

• samostatné dopravní napojení lokality kolem hřbitova ze strany blíže k dálnici“

• napojení k ulici Uličky nebude realizováno

• z ulice Palouk ke komunikaci Pod hřbitovem bude napojen chodník

• splašková kanalizace napojena do páteřního sběrače před sportovním areálem před obcí

• dešťová kanalizace napojena do potoka před sportovním areálem před obcí“

Nejedná se o žádné výhody. Obecně lze konstatovat, že napojení dopravní a technické infrastruktury bude tam, kde jej obec bude chtít a vyžadovat. Obec vlastní klíčové pozemky, je vlastníkem dešťové kanalizace, je členem svazku vlastnícího splaškovou kanalizaci.

Problematické je zaústění dešťové kanalizace do potoka, který je při intenzivnějším dešti na hraně kapacity (jak jsme měli možnost nedávno vidět). Napojení za obec není řešení, stejně jako napojení části kanalizace do stávající s vyústěním u kostela. Řešením je maximální využití dešťových vod v místě či retenční nádrže. Do doby komplexního řešení povodňové problematiky by se do dešťové kanalizace ani do Říčky nemělo nic napojovat.  

Není pravdou, že developer bude muset stavět dle stávající studie na 48 domů komunikace a sítě tak, jak je nechceme. Odchýlení od územní studie je možné, pouze je toto odchýlení nutno řádně odůvodnit a popsat vztah navrhovaného řešení k veřejným zájmům a k cílům a úkolům územního plánování stanovených v § 18 a § 19 stavebního zákona. Věříme, že v našem případě je odchýlení dopravní a technické infrastruktury od platné územní studie i územního plánu snadno odůvodnitelné a přijatelné. 

Starosta:

„• výstavba rozložená v sedmi letech do pěti etap“

Lze toto konstatování považovat za výhodu? Sedm let stavební zátěže masivní výstavbou proti rychlé zástavbě menším počtem domů?

„• 95 domů a v každém jen jedna bytová jednotka“

Rodinný dům (dle vyhlášky č. 501/2006 Sb.) může mít maximálně 3 samostatné bytové jednotky, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Zároveň více než polovina podlahové plochy musí odpovídat požadavkům na trvalé rodinné bydlení.

Obecně je problematické podmínku jednoho bytu v rodinném domě vymáhat. Rizika počtu bytových jednotek se tedy rovnají počtu domů krát tři. Více domů se tedy rovná riziku většího počtu bytových jednotek. Stejně tak platí, že tento smluvní limit můžeme použít i pro menší počet domů.

 Starosta:
„• získá za dohodnutou kupní cenu 1,- Kč:  plochu pro dětské hřiště o výměře cca 500 m2 včetně dohodnuté výsadby, dětského hřiště a mobiliáře; plochu pro veřejnou zeleň o výměře cca 500 m2 včetně dohodnuté provedené výsadby; plochu pro park o výměře cca 4000 m2 včetně dohodnuté výsadby a mobiliáře; zasíťovaný pozemek 4000 m2 pro občanskou vybavenost např. mateřskou školku; pozemek pro rozšíření hřbitova výměnou za část pozemku bývalé rozorané cesty před hřbitovem“

Developer musí na veřejná prostranství (komunikace se nepočítají) vymezit 1000 m² na 2 ha (povinné vymezování veřejných prostranství dle §7 odst. 2 vyhl. 501/2006 Sb.) V našem případě tedy cca 4500 m².

Při menším počtu domů nebudeme potřebovat školku (pozemek pro školku má 4000 m². Nebude potřeba tolik hřišť. Věříme, že sad lze (vzhledem k tomu, že jsme na vesnici) oželet. Developer tak nepřináší nic, co bychom nedostali i beze smlouvy (pokud by se o to developer nechtěl starat na své náklady). Místo realizace školky developer předá za 1,-Kč pozemek. Obec pak zrealizujeme školku za 30 – 40 mil. Kč. Budou dotace? Jak vysoké je lze předpokládat v reálném stavu ekonomiky?

Starosta:
„• jednorázový příspěvek 800 000 Kč na veřejně prospěšné účely

• jednorázový příspěvek 50.000 Kč za každého nového občana nepřihlášeného k trvalému pobytu v obci do ukončení výstavby až do výše 8 550 000 Kč

• kompenzace s ohledem na zvýšení počtu rodinných domů v částce 4 500 000 Kč“

Kompenzace zdaleka nedosahují nákladů obce. Částka 800 tis. Kč je při tomto rozsahu výstavby v zásadě zanedbatelná.

Ohledně jednorázového příspěvku se má situace takto: Roční daňový výnos na obyvatele je cca 15 tis. Kč. Po třech letech a čtyřech měsících bude jednorázový příspěvek 50.000 Kč za každého nového a nepřihlášeného občana „vyčerpán“ a my zůstáváme v rámci domu „bez přihlášených“ v přímé ztrátě. Nicméně je nutno přiznat, že přihlášení k trvalému pobytu nelze vymáhat nebo zaručit. Nicméně lze to započítat do benefitů? Se smlouvu i bez smlouvy je to v podstatě stejné, že nepřihlášený občan je pro obec daňově nevýhodný. Odklad tři roky na skutečnosti dlouhodobě nic nemění.

Starosta:
„• závazek uzavřít plánovací smlouvu“

Podařilo se opozičním zastupitelům vybojovat a nechat zapracovat do smlouvy na poslední chvíli. Toto je světlý bod smlouvy, i když povinnost mít plánovací smlouvu k územnímu řízení je zřejmá i bez smlouvy o spolupráci.

Starosta:
„• zajištění závazků investora částkami až do výše 10 000 000 Kč

• zajištění smluvních pokut v souvislosti s porušením závazků dle této Smlouvy sjednanou bankovní zárukou ve výši 2 500 000 Kč“

Na pracovní poradě jsme, vzhledem k rozsahu zástavby, požadovali daleko vyšší zajištění. Do smlouvy jsme napsali protinávrh. K finalizaci smlouvy jsme nebyli přizváni a naše požadavky nebyly vyslyšeny. Sjednané sankce nepovažujeme adekvátní rozsahu výstavby a dopadům na obec.

Dále nebylo k sankcím a benefitům uvedeno, že:

• Developer zaplatí sankci 500 tis. Kč za překročený počet domů nad 95
  • Kolik developer „vydělá“ na jednom rodinném domě? Rozhodně více než 0,5 mil Kč. Developerovi se vyplatí stavět co nejvíce domů.
• Obec má sankci až 10 mil., pokud nebude součinná.
  • Objevilo se až ve finální verzi. Reálně hrozí, že pokud se obec developerovi vzepře a nebude „součinná“, máme velký problém. Obec se smlouvou zbavuje možnosti aktivní účasti při stavebním řízení a staví se do role pasivního účastníka řízení bez možnosti reagovat na aktuální dění.

Možnosti obce hájit své zájmy

V tomto bloku se pokusíme vysvětlit, že obec není zdaleka tak bezzubá, jak je nám vedením obce neustále předesíláno. Naopak má možnosti, které nechce či neumí využít k prosazení svých cílů.

Starosta:

„….Protože pokud developer dodrží podmínky platného územního plánu a studie, může stavět a obec proti tomu nic nezmůže, bude jen pasivním účastníkem řízení. O tom již tady i jinde diskutujeme více jak rok.“

Obec je účastníkem každého řízení na svém území (Stavební zákon, §85, odst. 1, písm. b). Dále vlastní pozemky, na které (i přes které) je nutno vést inženýrské sítě. Většina z občanů Podolí vlastní pozemky a dobře tedy ví, že není možné přes jejich pozemky a bez jejich souhlasu vést sítě nebo komunikace. S obcí je to obdobné.

Smlouvy o služebnostech (věcných břemenech), stavbách, směnách pozemků a dalších, které zasahují do obecního majetku, musí schválit zastupitelstvo. Neučiní – li tak, stavět se nebude. Bez smluv s obcí tedy developer nepostaví nic.

Obec může být „pasivním účastníkem“. Ale obec může také aktivně vystupovat jak při přípravě projektu, tak v rámci řízení. Obec však musí chtít. Problém nastává, že jsme se jako obec spokojili s pozicí slabšího partnera, který nemá jasné cíle, kterých by chtěl dosáhnout. Proč mají občané obce vnímat svou pozici právě takto? Proč obec nehájí své zájmy a platné regulativy u orgánů územního plánování a na místo toho chce regulativy měnit?

Starosta:

„Obec ztratí kontrolu nad dalším vývojem v Lokalitě nad Paloukem. Developer zde podle stávající studie může postavit to, co odpovídá studií, včetně tři bytových jednotek v každém domě, což mu umožňuje zákon. To není výhružka, je to neovlivnitelný fakt, který bude bezpochybně jasnou strategií každého ekonomicky rozumně smýšlejícího investora. Obec bude jen pasivním účastníkem řízení a bude moci uplatňovat jen zákonné námitky, o kterých rozhodne stavební úřad. V lokalitě vznikne 48 až 60 domů s až 180-ti bytovými jednotkami.“

Obec kontrolu nad vývojem Nad Paloukem nikdy neměla a zastupitelé Za Podolí u Brna pouze plní developerovi požadavky. Obec má možnosti, jak regulovat rozsáhlou výstavbu, která klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Takovou výstavbu, kterou nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat. Stavební úřad by územní řízení přerušil a vyzval by developera k předložení plánovací smlouvy (pokud se záměr dotýká veřejné dopravní a technické infrastruktury ve vlastnictví obce, nebo smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury). Obec je vlastníkem komunikace, obec je členem svazku vlastnícího splaškovou kanalizaci. Obec je vlastníkem dešťové kanalizace. Strašení 180 byty je v rozporu s platnou územní studií, ke jsou počty účelových jednotek v rámci dopravy uvedeny.

Podstatné je si uvědomit, že tyto stavby z titulu §88 stavebního zákona vyvolají potřebu „plánovací smlouvy“ (jedná se o zaužívaný pojem; v podstatě se jedná o smlouvy o spolupráci a / nebo smlouvy o podmínkách připojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu). Plánovací smlouvu schvaluje zastupitelstvo. Nikdo nemůže nutit zastupitele hlasovat jinak, než jak on sám chce. Zastupitelstvo tedy nemůže nikdy schválit plánovací smlouvu, kterou samo nechce. Dopravní napojení, trasy kanalizací a další záležitosti tedy budou takové, jaké obec chce nebo na jakých se dohodne s developerem, protože jiné by zastupitelstvo neschválilo. Bez plánovací smlouvy by stavební úřad řízení zastavil (nestavělo by se). Obec navíc vlastní i důležitý pozemek pro developera, který mu umožní nezbytné dopravní napojení na straně hřbitova směrem k dálnici. Tento se zavázalo směnit. V případě, že by lidé nehlasovali „ANO“ a referendum by dopadlo ve prospěch developera, bude platit smlouva a závazek tento důležitý pozemek směnit.

Dalším z nástrojů je územní plán a územní studie. Je zcela nepochopitelné, že developerem navržená výstavba popírá oba regulativy. Vedení obce, místo aby hájilo vlastní územní plán a vyslyšelo námitky občanů z petice, internetových i živých diskusí, chce změnit územní studii dle projektu developera. Motivem je, že by si developer dělal, co chce?

Naopak je docela možné, že lokalita již v novém územním plánu nebude stavební. Orgány ochrany přírody v roce 2015 dali negativní stanovisko k zástavbě této cenné orné půdy. Zda na něm budou ochránci přírody trvat ukáže budoucnost při projednávání nového územního plánu. Regulativy v něm může obec nastavit dle svých potřeb, nikoliv podle projektu developera.

Obec tedy má kontrolu nad dalším vývojem z titulu účastníka řízení, vlastníka pozemků k napojení dopravy a infrastruktury, pozemek nutný k dopravnímu napojení za hřbitovem, územní studii i nový územní plán

A k tomu ještě jednu výhodu. Na rozdíl od developera nikam nespěchá.

Referendum

Referendum je reakcí na naprostou ignoraci veřejného mínění zastupiteli Za Podolí u Brna. V rámci dotazníkového šetření občané odmítli novou výstavbu, v petici loni na podzim se také jasně vyjádřili. Přesto zastupitelé Za Podolí u Brna postupují dále směrem k masivní výstavbě. Posledním krokem tedy byla možnost referenda, které starosta odmítl vyhlásit. Přistoupili jsme tedy k „petici“ za referendum. Problematické nyní je, že starosta a jeho zastupitelé místo navrženého termínu (souběh s parlamentními volbami) zvolili termín uprostřed prázdnin. Přípravný výbor proto podal ke krajskému soudu návrh na přezkum rozhodnutí zastupitelstva.   

Starosta:

„… na pracovní poradě 9.6. panovala obecná shoda zastupitelů včetně dvou členů přípravného výboru z řad zastupitelů, kteří to pak zapřeli.“

Toto tvrzení není pravdivé, jak zaznělo i na jednání zastupitelstva (záznam ZO 29.06.2021, čas 1:23:30) Jediné, co na pracovní schůzce zaznělo ohledně dřívějšího termínu referenda, bylo pochopení vůči investorovi, proč dřívější termín vyžaduje. Současně ale bylo sděleno, že se k termínu nikdo nevyjádří, dokud to neprobere přípravný výbor. Zde je nutno upozornit, že přípravný výbor je pouze malá část lidí, podílející se na přípravě referenda. Referendum tedy není jen záležitostí tří lidí přípravného výboru. Jsou za tím desítky lidí a stovky hodin práce. Je pak slušností to probrat se všemi, co věnují svůj čas obecním záležitostem, a pak se teprve vyjádřit. Vyjádření proběhlo ústy zmocněnkyně  přípravného výboru paní Zubkové veřejně dne 29. 6. 2021 na jednání zastupitelstva, zastupitelům byly vysvětleny důvody, proč je navrhován termín referenda souběžně s volbami, a proč je naprosto nevhodné posunovat termín referenda na dobu prázdnin a dovolených.

Z vyhlášeného termínu referenda zastupiteli Za Podolí je zřejmé, co je jim bližší, zda názor občanů nebo developera.

Starosta:

„….pochopte prosím, že jsme malá obec a já nemám k dispozici početný tým sekretářek.“

Takto starosta reaguje na skutečnost, že o referendu nejsou žádné informace.

Když si starosta v roce 2015 prosadil asistenta na úplný úvazek (z jeho kandidátky a bez výběrového řízení), poukazovali jsme na to, že při našem počtu obyvatel mají pouze jednotky procent obdobně velkých obcí dva plně placené „zaměstnance“. Naprostá většina si vystačí s uvolněným starostou. Po volbách se asistent proměnil v uvolněného místostarostu. Agenda místostarosty není jasná, ale developerům a jejich podnikání se vedení obce věnuje dostatečně, tak si snad najde čas i na své občany a konání místního referenda.

Starosta:

„Chování organizátorů referenda pokládám z tohoto pohledu za naprosto nezodpovědné a mnohokrát jsme to již já nebo Mgr. Huneš či Mgr. Joukl doložili.“

Naopak, chování organizátorů referenda a lidí, kteří tématu věnují svůj volný čas, včetně dospělé poloviny občanů Podolí, je doposud, vzhledem k postupu zastupitelů Za Podolí u Brna, velmi umírněné. Přípravný výbor předem upozornil zastupitele na skutečnost, že v případě vyhlášení referenda o prázdninách, se bude domáhat přezkumu takového rozhodnutí u soudu. Zastupitelé Za Podolí u Brna však jednohlasně a s vědomím všech rizik vyhlásili referendum právě na prázdniny, a to přesto, že někteří z nich na zastupitelstvu uvedli, že vnímají prázdninový termín jako nevhodný vzhledem k potřebné minimální účasti. Musíme jejich řešení demokraticky respektovat a vyčkat rozhodnutí soudu. Pokud by soud potvrdil prázdninový termín, je zde reálné riziko, že referendum bude pro malou účast neplatné. Toho si však zastupitelé Za Podolí u Brna museli být vědomi, protože na to byli výslovně před hlasováním upozorněni. Kdo je tedy nezodpovědný?

Starosta:

„V případě, že se v referendu občané vysloví pro „ANO“, všechny tyto výhody a benefity pro obec prostě nebudou a bude realizován „plán A“, tedy stavba dle stávajícího územního plánu.“

Musíme pouze doufat, že občané obce si uvědomují rizika a nevýhodnost celé výstavby lépe než zastupitelé Za Podolí u Brna, že zváží přínosy a nevýhody, které to pro stávající obyvatele a pro obec přinese. Vyjma rodin prodávajících a obchodních partnerů developera jsou výhody masivní výstavby, či další výstavby obecně sporné.

Nedostačující kapacita školky, následně nedostačující jídelna, nárůst dopravy, mnohaleté zatížení výstavbou, vyčerpání kapacit kanalizace, zapojení dešťové kanalizace do Říčky u kostela i za obcí (tím zvýšení rizika povodní), nečitelný developer, zvýšení nákladů na zaměstnance obce a techniku, velké zadlužení plus jeho úroky.

Proti tomu zvýšené daňové výnosy (pokud se obyvatelé přihlásí k pobytu), pozemky veřejného prostranství, další hřiště, sad, rezervu hřbitova a předávaný majetek, který pouze zvýší účetní hodnotu majetku obce (což je číslo, které pro běžného občana nic neznamená).

Starosta:

„Kdokoliv vám zde, vážení občané, bude tvrdit něco jiného, tak neříká pravdu, ať už z nevědomosti nebo z úmyslu.“

Není důležité, zda se mýlí starosta nebo někdo jiný. Důležité je, předat lidem maximum informací a nechat jim prostor vyjádřit se v referendu. Zda vyhlášení referenda uprostřed prázdnin nechává lidem prostor se vyjádřit, a zda mají ze strany vedení obce dostatek relevantních informací a je jim smysluplně odpovídáno na otázky, třeba i na zastupitelstvu, si lidé jistě vyhodnotí sami.  

Starosta:
„V případě, že se v referendu občané vysloví „NE“, nebo nebude referendum platné, vstupuje v platnost námi vyjednaná smlouva, která rozhodně není výhodná pro developera, jak se Vás někteří snaží trvale přesvědčit, ale naopak je skutečně maximálně výhodná pro obec.“

Výhodnost pro stávající občany obce doposud nebyla vysvětlena a doložena. Zastupitelé ani starosta, kromě omílání čtyř miliónů do obecní kasy (kdy ale u výpočtu opomněli mnoho výdajů), žádné podstatné benefity nepředstavili. Veřejná prostranství bychom dostali stejně a pozemek pro školku dává developer proto, že ji nechce stavět, přestože masivní zástavba potřebu školky vyvolá. Toto a mnoho dalších zjevných problémů týkajících se výstavby bylo mnohokrát veřejně na jednání zastupitelstva řečeno, ovšem zastupitelé Za Podolí u Brna jakoby argumenty neslyšeli, ani je nevyvracejí, dialog neprobíhá.

Starosta:
„Prázdninový termín referenda je dán tím, že vše, co jsme s developerem vyjednali, je časově ohraničené datem 31.8.2021. Po tomto datu developer od vyjednané smlouvy odstoupí a platí plán A – tedy stavba podle stávající studie, bez všech výhod pro obec, výše popsaných, v celkové hodnotě majetku cca 50 mil Kč a dalšího dlouhodobého daňového přínosu pro obec. Ale také včetně naprosto reálného rizika tří bytových jednotek v každém domě, tedy 48 až 60 domů o třech bytových jednotkách.“

Prázdninový termín referenda byl požadavek developera. Proč vedení obce upřednostňuje zájmy developera před zájmy poloviny občanů Podolí lze jen těžko vysvětlit.

Celková hodnota majetku cca 50 mil Kč představuje pouze výše zmíněné navýšení účetní hodnoty majetku obce. Dostaneme totiž komunikace s pozemky, inženýrské sítě, atd., což je ale dar, který má pro občany Podolí zápornou hodnotu, jelikož budou ze svých daní přispívat na jeho údržbu.

Starosta:
„Kdokoliv vám tvrdí, že obec odkladem nic netratí nebo že výstavbou podle stávající studie obec získá víc, tak záměrně, ne z nevědomosti, ale záměrně, neříká pravdu. To je celé. Proč tak činí, se neptejte mě.“

Těžko lze soudit, na základě čeho pan starosta usuzuje, že obec tou či onou variantou něco tratí či nikoliv. Doposud nebyla zpracovaná komplexní analýza jednotlivých variant, vč. varianty nulové (tedy bez výstavby). Ohledně „záměrného“ neříkání pravdy odpůrci výstavby lze konstatovat pouze jediné: Jaký by byl motiv tak velkého množství odpůrců záměrně neříkat pravdu? Jaký je naopak motiv zastupitelů Za Podolí nebo starosty obce prosazovat zájmy developera?

Výstavba je pro stávající občany Podolí zbytná. Nepotřebují ji. Ano, respektujeme očekávání vlastníků pozemků v lokalitách určených k zástavbě, ale vlastníci znali regulativy výstavby a musí je znát a znal je i developer, když pozemky kupoval nebo na ně sjednával budoucí kupní smlouvy. Argumentace, že méně než 95 domů se developerovi nevyplatí je tak zcela zcestná a není to problém obce. Neměl si tedy pozemky kupovat. Nebo měl pocit, že pro něj regulativy neplatí?

Máme za to, že pro maximální informování občanů je potřebné veřejné a nezávisle moderované slyšení, diskuse, debata, kde by si občané mohli poslechnout všechny názory a vzájemně je posoudit. Zcela určitě by to bylo prospěšné zejména v souvislosti s tak významnou událostí, jako je hlasování v  referendum. Věříme, že informovaní lidé se rozhodnout správně. Názor většiny pak musíme respektovat.

Podoláci

Místopředseda spolku Ing. Ivo Sedláček