Referendum – dotazy od občanů

Článek je reakcí na dotaz položený P. Matějkem na diskuzním fóru obce Podolí. Vysvětluje otázky k územnímu plánu a územní studii týkající se výstavby v lokalitě Nad paloukem.

---

Ahoj Petře,

referendum je skvělý demokratický nástroj a nemyslím, že by se občané nechali zmanipulovat, pokud mu bude předcházet veřejná diskuze, předložení všech faktů a zkoumání alternativ, tedy to, po čem pořád voláme.

Ale k Tvým otázkám:

1. Vyhláška 501/2006 Sb., definuje: “rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,“.
Tedy – v rodinném domu samotném a jeho definici je podstata, že může mít více bytových jednotek. Nelze developera zbavit jeho práva takto konat. Lze se pouze bavit o skutečnosti, kolik fyzicky postavených domů násobíme bytovými jednotkami.
I malý RD lze dělit (častý argument developera, že domy budou tak malé, že budou nedělitelné…). Např na tři jednotky 1+kk bych vystačil s cca 120 m² hrubé podlažní plochy a budu potřebovat 1,5 parkovacího stání. Uznej, že to není pro RD nic nepřekonatelného.
Tuto skutečnost jsme konfrontovali s právníky developera v rámci veřejného představení studie. Na jednoduchou otázku, jak chtějí zabránit tomu, aby se rodinný dům nerozdělil na více jednotek, nebyli schopni odpovědět. Osobně mi není znám způsob, jak bychom k tomu zavázali developera a tento způsob nebyl ani prezentován. Obecně vzdání se svých budoucích práv je diskutabilní. Lze předpokládat, že ustanovení smlouvy by bylo neplatné a jeho dodržení by nebylo možno sankcionovat nebo tyto sankce legitimně vymáhat. Při převodu domu na jiného vlastníka by tato podmínka ale stejně padla.
Snad to stačí na vysvětlení.

2. Dle platného územního plánu i územní studie jsou v lokalitě předepsány tzv. šikmé střechy. Norma ČSN 73 4301 uvádí, že šikmá střecha má mít sklon větší jak 10°. Šikmá střecha je obecný termín, pod který spadá několik podtypů – sedlová, pultová, mansardová, valbová, …

Ve změně ÚP z r. 2012, v právně závazné části se však také přímo v souvislosti s lokalitou Nad paloukem mj. jasně píše:

V části odůvodnění pak:

“Zdůvodnění přijatého řešení:
S ohledem na zachování tradičního charakteru a panoramatu obce je nutno postupovat citlivě, proto je v podmínkách prostorového řešení této plochy smíšené, umístěné v pohledově exponované části obce, předepsáno užití šikmých střech. “

Co je to podkroví? Ministerstvo pro místní rozvoj ve svých metodických pokynech uvádí:

“Podkroví je ohraničený vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím nalézající se převážně v prostoru pod šikmou střechou (střecha s min. sklonem 10° tj. cca 17,6%) a určený k účelovému využití.”

V části odůvodnění ÚP z r. 2006 dále najdeme následující pokyny:

• Obytnou plochu rozvíjet ve volných plochách v obci a v návaznosti na současně zastavěné území a na stávající obytnou zástavbu; s ohledem na zachování tradičního charakteru a panoramatu obce dle jejích jednotlivých částí volit výšku nové zástavby (kap. 2.1. Zastavitelné území)
• Návrh urbanistické koncepce je ovlivněn historickou stavební strukturou a snahou organicky doplnit stávající urbanistickou strukturu a zvýraznit centrální prostor v obci při zachování výškové hladiny zástavby a udržení a rozvoji identity obce se zachováním jejího typického charakteru a jedinečnosti.
• V maximální míře je třeba udržovat stávající bytový fond a zachovat tradiční charakter, hmotovou skladbu a architektonický výraz. (kap. 2.3.1. Návrh urbanistické koncepce)
• Ochrana kulturních hodnot v obci souvisí se zachováním charakteru dosavadní zástavby obce dokladující její historický vývoj, a to jak z hlediska architektonických forem tradičních pro venkovskou zástavbu, tak z hlediska urbanistického uspořádání. Nezbytné je respektovat regulační zásady. (kap. 2.5 Ochrana kulturních hodnot v území)

Pokud odůvodnění říká, že “s ohledem na zachování tradičního panoramatu je třeba postupovat citlivě … proto je předepsáno užití šikmých střech”, jistě tím autor územního plánu (a obec, která jej v této podobě schválila) neměli před očima střechy vizuálně ploché.
Z pokynů územního plánu je zřejmé, že šikmými střechami jsou v případě Podolí zcela jistě myšleny tradiční střechy sedlové. Stavební úřad se v tomto případě má o co opřít, aby v území povolil v maximální možné míře střechy sedlové. A i obec může užití sedlových střech vyžadovat, ať už v územním řízení, nebo rovnou při sepisování smlouvy s developerem.

3. Pokud nedojde k dohodě…

Nestane se pro obec NIC. Developer NIC NEPOSTAVÍ. Obci NIC NEHROZÍ. Obec se zavázala (podpisem starosty) jednat. Ale NIC VÍC.
Pořízení pozemků je developerovým podnikatelským rizikem. Určitě před nákupem zvážil všechna rizika.
Např. skutečnost, že pokud nebude vydáno územní rozhodnutí v platnosti stávajícího územního plánu, nemusí developer postavit vůbec nic. Proces změny územního plánu je obecně velmi dlouhý kvůli procesním prodlevám (některé propočty ukazují v ideálním stavu 2,25 roku; realita je v průměru mnohem delší).
Krátce odbočím.
Ohledně nového územního plánu jsou tři varianty dalšího vývoje. Vzhledem k tomu, že teprve 19. 4. 2021 byly schváleny pokyny, není dostatek času na opakované veřejné projednání nového územního plánu. O opakovaném veřejném projednání rozhoduje pořizovatel na základě množství změn. Pokud dochází k podstatné změně, opakované veřejné projednání určitě nastane. V tom okamžiku obec nestihne splnit zákonný limit nabytí účinnosti nového územního plánu 31.12.2022 a nebude mít žádný územní plán. Lokalita Nad paloukem je celá mimo zastavitelné území, tedy stane se nestavební.
Varianta druhá je, že bude vydán nový územní plán a na pozemcích bude pole, protože orgány ochrany životního prostředí nebudou souhlasit se zástavbou na bonitních plochách (již se tak u této lokality stalo při minulé snaze projednat nový ÚP v roce 2014).
Varianta třetí je, že lokalita bude dále stavební. V pokynech pro nový územní plán je zadáno, že má být respektována platná studie. Přiznám se, že trochu nerozumím vedení obce. V roce 2012 prosazují studii na 48 domů, v lednu až dubnu 2021 na 95 domů a v dubnu 2021 schválí zastupitelé Za Podolí pokyny k novému územnímu plánu dle platné územní studie (se 48 domy na lokalitu). A nový ÚP by měl platit dle starosty do konce roku 2022. Musím konstatovat, že developer to u nás nemá lehké. Má cca rok a půl, aby měl územní rozhodnutí na svůj záměr nebo nemá nic anebo to celé předělá….
Každopádně tato situace je obecně známá, informace veřejné a developer je jistě při pořízení pozemku zvážil. Je rozhodnutí každého, jak se svými prostředky nakládá, ale ostatní to nezavazuje k ničemu.

Čelím častému názoru, že si stejně bude stavět, jak chce. Samozřejmě nikdo nezabrání černé výstavbě. Ale nikdo také nezabrání jízdě na červenou, či jinému přečinu. Pouze pak daný subjekt nese důsledky svého jednání.
Nemůže obec nic?
Obec je ve velmi komfortní situaci:
a. vlastní důležitý pozemek
b. musí být plánovací smlouva – schvaluje zastupitelstvo a to nelze k ničemu donutit (smlouva na základě – §88 stavebního zákona);
c. pořizuje a ovládá územní plán – schvaluje zastupitelstvo, nárok na kompenzaci při změně je pouze 5 let od vydání (§102 stavebního zákona)
d. je vlastníkem pozemků (nutných k připojení infrastruktury; smlouvy pravidelně schvaluje zastupitelstvo)
e. nikam nespěchá / nemá potřebu nyní cokoliv řešit – potřeba vzniká od developera.

Proč spěchají zastupitelé Za Podolí u Brna a kam?

Občané rozhodnou v referendu. Je na všech zúčastněných, aby předložili maximum argumentů a pouze nestrašili tou či onou variantou.

Buďme rádi, že je v obci dostatek aktivních lidí, kteří chtějí obětovat svůj volný čas pro své nejbližší okolí na úkor svých rodin, koníčků a zájmů.
Bez finanční motivace, bez nároků na cokoliv. Pro sebe, své kamarády, spoluobčany, nejbližší okolí. Pro Podolí.
Dnes je to spolek Podoláci a lidé kolem něj, „zítra“ to bude třeba většina. Stačí se jenom informovat, pak pochopí, kdo chce chápat.
A tím nebezpečí manipulace, kterého se obáváš, pomine.
Referendum je skvělý nástroj.

Měj se
Ivo

PS: jestli ještě pinkáš, stav se po cestě, rád s Tebou proberu vše, co Tě v této problematice zajímá. Chápu, že to je pro laickou veřejnost složité. Co budu vědět, vysvětlím. Pokud bys věděl o více zájemcích o nějaké veřejné fórum k vysvětlování, ať píší na info@podolaci.cz a třeba něco vymyslíme.